Kentsel Dönüşüm Başkanlığı, 6306 sayılı kanunun uygulama yönetmeliğinde devrim niteliğinde değişiklikler yaptı. Resmi Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe giren yeni düzenleme ile riskli binaların yıkımından yeni bina yapımına kadar tüm süreçlerde "hız" ve "kamu denetimi" ön plana çıktı. Artık dönüşüm sürecini tıkamak neredeyse imkansız hale geliyor.
Karar Alma Süreci: Salt Çoğunluk Yeterli
Eski sistemde yaşanan tıkanıklıkları gidermek amacıyla karar alma mekanizması kolaylaştırıldı. Riskli yapıların bulunduğu parsellerde; yeni bina yapılması, payların satışı veya müteahhit anlaşmaları için artık salt çoğunluk (yüzde 50 + 1) yeterli olacak.
-
Tek Kişiyle Başvuru: Maliklerden sadece birinin istemi, tüm malikleri toplantıya çağırmak için yeterli sayılacak.
-
İlan Yoluyla Tebligat: Toplantı duyuruları bina kapısına asılarak veya muhtarlıkta ilan edilerek yapılabilecek. İlan süresi sonunda tüm paydaşlar tebliğ almış sayılacak.
İtiraz Edenin Payı Satışa Çıkarılacak
Salt çoğunlukla alınan karara katılmayan veya 15 gün içinde teklifi kabul etmeyen malikler için süreç sertleşiyor.
-
Öncelik Paydaşların: Karara katılmayanların arsa payları, rayiç bedelden az olmamak kaydıyla önce diğer paydaşlara açık artırma ile satılacak.
-
Devlet Devreye Girecek: Eğer paydaşlar satın almazsa, devreye Kentsel Dönüşüm Başkanlığı, İdare veya TOKİ girecek. Rayiç bedeli ödenen paylar kamu bünyesine geçecek.
-
Üçüncü Şahıslara Satış: Dönüşümün maliklerce yürütüldüğü alanlarda, anlaşmaya uymayı kabul eden üçüncü kişilere de satış yapılabilecek.
Yıkılan Binalarda "Alım Önceliği" Kamunun
Riskli binası yıkılarak arsa haline gelen taşınmazlarda satış kararı alınırsa, ilk teklifin kamu kurumlarına (Kentsel Dönüşüm Başkanlığı, TOKİ veya İdare) yapılması zorunlu hale getirildi. Kamu kurumları uygun görürse, payı satın alınan hak sahipleriyle yeni yapılacak projeden konut veya iş yeri sözleşmesi yapabilecek.
Zemin Uygun Değilse "Hak Aktarımı" Yapılacak
Afet riski veya zemin yapısı nedeniyle mevcut parsele bina yapılamıyorsa, mülkiyet hakları korunacak.
-
İmar Hakkı Transferi: Yapılaşma hakkı başka bir parsele taşınabilecek.
-
Muafiyetlerin Korunması: Hak aktarımı yapılan yeni parselde de tapu harcı ve vergi muafiyetleri geçerli olmaya devam edecek.
Müteahhit Teminatlarında Düzenleme
Yapı müteahhitlerini de ilgilendiren düzenlemede, 1 Ocak 2024’ten itibaren düzenlenen yapı ruhsatları için verilen teminatlar, müteahhidin talebi doğrultusunda yüzde 6 teminat oranına göre yeniden revize edilebilecek.
